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货尾积存1.8万伙 减价去库存压力增

房屋局昨日公布私宅供应数据，截至3月底，预计未来3至4年一手私宅潜在供应达10.7万伙，按季增加2,000伙或2%，创自2004年9月有纪录以来新高。潜在供应破纪录，主要受疫情、加息及经济衰退等因素影响，过去3年新盘销售放缓及动工延误，致使大量新盘积压，并对楼价构成压力，近期新盘有增优惠、减价去库存趋势。业界留意到，发展商亦因应短期供应大增情况而放慢工程步伐，数据显示落成量及施工量均按年大减16%及39%。◆香港文汇报记者 曾业俊

一手潜在私宅供应至3月底达10.7万伙，较去年12月底增加约2,000伙，主要由于已落成但仍未售出的现楼单位有约1.8万伙，按季多出约2,000伙或12.5%，创2007年初后新高。已批出土地可随时动工的「熟地」单位有约2.5万伙，按季增加约2,000伙或8.7%。至于建筑中但未售出的楼花单位则有约6.5万伙，按季减少约1,000伙。

发展商稳价 放慢落成量施工量

数据又显示，首季住宅落成量6,800伙，按年减少1,300伙或16%，按季增2,200伙或48%；施工量2,300伙，按年减少1,500伙或39%，按季减少3,100伙或57%。

莱坊董事暨大中华区研究及咨询部主管王兆麒昨表示，首季潜在私宅供应增加2,000伙，主因未出售货尾单位上升。由于复常通关前楼市表现逊色，发展商因此放慢销售步伐，令积压新盘增加。首季本港楼市表现开始回稳，发展商重推新盘销售，惟可发展土地单位数量维持在高位，令整体供应数字维持在高水平。他估计，今年住宅施工量会维持在低位约1万至1.2万伙左右，落成量亦将保持平稳，全年共约1.8万至2万伙。

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政府低价批地 增供应不手软

王兆麒续指，最近官地拍卖多以市场预计下限或更低价钱批出，已见政府有决心在楼市表现不佳时亦维持一定土地供应量，但中长线土地供应视乎政府对「北部都会区」的发展进度，因发展北区要同时处理棕地、农地及祖堂地的收地问题。另一方面，虽然内地已经与香港复常通关，但目前市场仍受高息环境及购买力不足等因素影响，预计今年本港住宅成交量仍会保持低位，介乎5.3万至5.8万宗。

团结香港基金副总裁叶文祺则表示，施工量按年下跌近四成，而且已批出但仍未动工地皮的可建单位也从1.5万伙升至2.5万伙，加上现楼新盘货尾数字进一步上升至1.8万伙，显示发展商已因应最新市况而调整工程进度，不过由于新一届政府锐意增加房屋供应，预期未来五年私楼供应仍将维持高企。

基金会前日发表的房屋供应预测，假设精简发展程序等利好政策措施能成功落实，2023至2027年的私宅年均落成量将达1.9万伙，较过去5年的1.82万伙为多，数字亦远高于2007至2017年均1.16万伙水平。在最乐观情景之下，假设「北部都会区」内所有规划申请项目都能推进落实，2028至2032年间的年均落成量将达1.88万伙；即使最悲观情景亦有1.39万伙，仍高过《长策》年均目标。

补地价重建项目增 推高潜在供应

美联物业首席分析师刘嘉辉则指出，未来3至4年供应上升其中原因是受到熟地增加所带动，而近数年熟地增加则主要来自补地价及重建项目。近几年卖地中，官地占比较少，反而补地价及重建项目占较多。以过去6个财年（2017/18至2022/23年度）计算，来自私人发展/重建项目占比平均每年达45%，当中2021/22年度更高达73%；反观，前6个财年（2011/12至2016/17年度）有关占比仅约18%。若然未来补地价或重建可以加快，相信有助土地供应增加，「北部都会区」在中短期将是一个土地供应重镇。

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